Verslag werkbijeenkomst 27 mei 2024: Stichting Wonen senioren NOP. Locatie Vrouwencentrum Emmeloord

Inleiding

• Emeline begroet de 28 aanwezigen. Fijn om vertrouwde en nieuwe gezichten te zien.
• Het doel van de bijeenkomst is:
  Elkaar bijpraten over diverse op stapel staande projecten.
  Met elkaar in gesprek blijven, verbinding maken en horen wat ons allen bezighoudt
  op woongebied.
• Daarna stelt zij degenen die betrokken waren bij de voorbereidingen van deze middag voor. Naast de leden van de stuurgroep zijn de afgelopen tijd ook Annie Hoen en Coriene Verhulst aan het werk geweest, vooral voor de procedures rond de toewijzing van de huurwoningen.

Volgens het principe plaatje-praatje worden de aanwezigen bijgepraat over de diverse projecten.

Dokter Jansenpark

• Oost en Van Tilburg heeft bij de prijsvraag 1 cluster toegewezen gekregen. Op de plaats van het huidige parkeerterrein, dicht tegen het bestaande ziekenhuis aan. Zij bouwen daar 63 woningen met een gemeenschappelijke ruimte. 29 appartementen, de overige 34 grondgebonden woningen. De appartementen gaan vier tot vijf ton kosten (huidig prijspeil), twee grote zelfs 8 ton. De grondgebonden woningen krijgen een geschatte prijs van meer dan 3 ton.
  Het streven is deze woningen te realiseren in de periode 2026-2027. Maar dit is afhankelijk van de bouw van het gezondheidscentrum en de sloop van het huidige ziekenhuis. Er wordt niet gebouwd voordat hier zekerheid over is.

Blue Banner bouwt achteraan 45 woningen, geen gemeenschappelijke ruimte.

Totaal aantal woningen op het terrein is vastgesteld op 300 max op hele terrein. Mercatus gaat ook een cluster realiseren evenals de zorggroep Oude en Nieuwe Land. Bij dat laatste cluster moet je denken aan een opzet vergelijkbaar met De Golfslag.

• Actie: wie serieus interesse heeft voor wonen op het Dokter Jansenpark zou zich kunnen melden bij OVT om zodoende tot op zekere hoogte mee te kunnen denken.

Kavel Koning

• OVT bouwt het meest oostelijk complex in het water met 14 appartementen. Aan de kant van de Espelerweg komt een zogenaamde dove muur om het geluid van de weg te weren. Dus geen openslaande ramen aan de Espelerweg. Er komt geen gemeenschappelijke ruimte.
  OVT wil in 2025 bouwen en verkopen. Geschatte prijs rond vier ton.
• Advies: laat iedereen met interesse zelf kijken op de website van OVT en via de website van de gemeente: woneninnoordoostpolder. Daar staan alle nieuwbouwprojecten die gerealiseerd gaan worden per dorp.

Knarrenhof

• Er is overleg gaande tussen Mercatus en Knarrenhof Nederland. Binnenkort wordt binnen Mercatus het besluit genomen of zij mee gaan doen in een Knarrenhof Emmeloord. De hof wordt gebouwd in een hoefijzervorm, de dichte kant naar de Espelerlaan. Er wordt gerekend met 30 woningen, de helft als appartement en bestaande uit meerdere woonlagen aan de Espelerlaan. De overige woningen zijn grondgebonden. De prijzen zijn nog niet bekend.
• Knarrenhof probeert sociaal te bouwen, werkt met vrijwilligers, daardoor liggen hun huizenprijzen gemiddeld 40.000 euro onder de marktwaarde.
• Wordt het hele project koopwoningen als Mercatus niet instapt? Op die vraag hebben we nog geen antwoord gekregen.
• Elke Knarrenhof heeft een gemeenschappelijke ruimte, het Hofhuis.
• Op de kavel wordt begonnen met bouwrijp maken in 2025.
• Knarrenhof start pas met een project als er minimaal 100 mensen ingeschreven staan met belangstelling voor dit project. Ook moet er een trekkersgroepje zijn.
• Om die belangstelling te peilen, organiseert Knarrenhof tegen die tijd een bijeenkomst, waarop je je ook kunt inschrijven.
• Toewijzing van de woningen gebeurt op volgorde van inschrijving, dus hoe eerder ingeschreven, hoe beter.
• Actie en Advies: schrijf je nu al in (€ 15) en meld je aan bij de Knarrenhof als je serieuze bewoner wilt worden. En als je knartrekker wilt zijn, heb je waarschijnlijk voorrang bij de toewijzing.
  Activeer ook anderen om zich in te schrijven, het zou natuurlijk mooi zijn als we nu al 100 namen hebben.

Vrijgevallen agrarisch erf

• Er is een eigenaar van een erf die daar wel met meer mensen wil wonen.
• Een architectenbureau/ontwikkelaar uit Lelystad zou een eerste plannetje willen maken.Dit zou als experiment bij de provincie ingediend kunnen worden (want structureel is nog in langdurig overleg gemeenten/provincie): wordt ondersteund door wethouder, raadslid CDA en statenlid CDA en statenfractievoorzitter VVD. Er is ook een goede contactpersoon bij Provincie.
• Actie: er is wel een actieve initiatiefgroep nodig, wie? Er zijn wellicht ook enkele jongeren geïnteresseerd.

Overige locaties

• Moriakerk: deze is verkocht aan een particulier die er 6-7 appartementen in wil gaan realiseren
• Optima Forma: de huidige eigenaars hebben nog steeds geen plan ingediend waar de gemeente warm voor loopt.
• Grisnich: bestemmingsplan is nu niet wonen en wordt dat waarschijnlijk ook niet vanwege de plannen voor het doortrekken van de Lelylijn.

Ontmoeting

• De verkoop vordert gestaag, momenteel nog 3 appartementen vrij.
• Binnenkort start OVT dan met het inrichten van een VVE.
• VVE en een nog op te richten bewonerscommissie gaan verder invulling van het gemeenschappelijk wonen bepalen.
• Het groen rondom de Ontmoeting is voor sommige mogelijke kopers een belemmering. We hebben contact gezocht met de ambtenaar die hierover afspraken met de buren heeft gemaakt. Hij zal de afspraken opsturen, daarna kunnen we erover in gesprek met hem en mogelijk met de buren.

Vragen en opmerkingen

1.Bij de keuze om niet in De Ontmoeting te gaan wonen, speelt vooral geld een grote rol.
Een van de aanwezigen uit een hartenkreet, waarin anderen zich herkennen. Uitgangpunt toen we aan gemeenschappelijk wonen begonnen, was dat het betaalbare woningen zouden moeten zijn. Daar lijkt nu weinig meer van over te zijn. Het feit dat bij dit soort (her)nieuwbouwprojecten een tijdlang dubbele lasten betaald moeten worden, is voor veel mensen een struikelblok. Die dubbele hypotheeklasten kunnen ze gewoon niet opbrengen.

Met enige droefenis constateren we dat geld de belangrijkste drijfveer lijkt te zijn in de bouwwereld en dat solidariteit en sociaal beleid veel minder meetellen. Op de vraag wat daaraan te doen valt, hebben we geen antwoord.
De prijzen van woningen zijn enorm gestegen, de enige die er iets in kan wijzigen is de gemeente door grondprijzen aan te passen.
Initiatieven als de Knarrenhof zijn daarom belangrijk, zij werken veel met vrijwilligers, zij rekenen kleinere winstmarges en werken met vaste concepten. Daardoor blijven hun huizenprijzen lager.
Zou het mogelijk zijn dat de gemeente een actievere rol speelt om betaalbare woningen te laten realiseren? Als er betaalbare woningen in een prettige woonvorm voor ouderen komen, zou dit een geweldige impuls kunnen geven aan de doorstroming waar jongeren op zitten te wachten.

2.De stichting kan wel wat hulp gebruiken. Daarom gaat er een lijst rond met kleinere en grotere taken.
NB: MOCHT JE DEZE ALSNOG IN WILLEN VULLEN LAAT HET ONS WETEN WAARMEE JE ONS WILT HELPEN.

Overzicht van taken en taakjes Wonen Senioren. Samenwerken geeft een gevoel van gemeenschappelijkheid en verbinding

Taken

Ik schrijf in (x)voor: 

• Lid worden van de Stuurgroep
           Verslag maken van stuurgroep vergadering
           Meedoen werkgroep
           Dokter Jansen
           Meedoen werkgroep Boerenerf
           Verantwoordelijk voor publiciteit
• Trekker worden van de Knarrenhof
  
• Lid worden van het sociale groepje
• De Werkbijeenkomst:
          Meedenken voorbereiding
          Werk bijeenkomst
          De zaal vooraf klaar maken
          Verslag maken van de bijeenkomst

Zorgen voor:
            Koffie/thee
            Bloemen op tafel
            Koek/koekjes
            Afsluitende tekst
            Na afloop de zaal netjes achterlaten

Ideeën verzamelen voor gemeenschappelijk wonen

3.Vandaag zijn we te gast bij het Vrouwencentrum. Misschien is het aardig om als dank een bijdrage te leveren aan hun crowdfunding. Flyers daarvoor liggen op tafel.

Sociaal deel
We scharen ons rond de keukentafel en beantwoorden de vraag Waarom ben je eigenlijk hier vanmiddag? Er kwamen uiteenlopende antwoorden, waaruit duidelijk blijkt dat het wonen als we ouder worden, ons erg bezig houdt. Uit de gesprekken sprak veel herkenning: we zouden graag met elkaar op een leuke plek in een aangename woonomgeving actief ouder worden. Maar én de kosten én al het gedoe wat erbij komt kijken, maakt het lastig om werkelijk een stap te zetten.
Er is ook een echtpaar van 90+. Zij hadden graag gezien dat er eerder voor hen een mogelijkheid was geweest voor gemeenschappelijk wonen. Nu is het te laat voor hen en dat spijt ze zeer.

Op 30 september organiseert onze stichting samen met de ledenvereniging Oude en Nieuwe Land een themamiddag over wonen als je ouder wordt.  Meer informatie staat op onze website.

Er wordt nog “even” nagepraat onder het genot van een klein glaasje.

Nuttige websites:

• Stichting wonen Senioren NOP: stichting-wonen-senioren-nop.nl
• LVGO (Landelijke Vereniging voor Gemeenschappelijk wonen Ouderen): lvgo.nl
• Knarrenhof: Knarrenhof.nl
• ZorgSaamWonen: zorgsaamwonen.nl

2023-11-27. Werkbijeenkomst Wonen Senioren. Locatie buurthuis De Erven in Emmeloord.

1. Emeline heet iedereen welkom en zet het doel van de bijeenkomst uiteen: terugblikken en leren van het proces rondom de Ontmoeting, bijpraten over de stand van zaken en informatie delen over financiële zaken rond koop en verkoop van een huis.
2. Stand van zaken.
   In De Ontmoeting zijn nog 5 appartementen beschikbaar. De overige 9 zijn verkocht of onder optie. Op de site van OVT is de actuele stand van zaken te vinden. Er is, mede doordat het project op de landelijke site van LVGO staat, interesse van buiten de polder, mensen die echt gemeenschappelijk wonen zoeken. Er komt een bord bij de kerk, een advertentie in De Noordoostpolder en sfeerimpressie van alle appartementen om de verkoop in de polder onder de aandacht te brengen. De aannemer wil graag starten met de vernieuwbouw begin 2024.
   Er moet na realisatie een VvE komen. Het eerste jaar verzorgt Vastion de begeleiding van de bewoners op dit terrein. Zij zullen ook een onderhoudsplan voor de lange termijn helpen opstellen.
   Mercatus koopt drie appartementen, de huurprijs is nog niet bekend. De Stichting Wonen Senioren NOP houdt een lijst bij van geïnteresseerde huurders en mag een voordracht aan Mercatus doen.  Mercatus controleert de voorwaarden voor huur (ingeschreven staan en inkomenstoets).

Er is subsidie aangevraagd en toegezegd voor de gemeenschappelijke ruimte, 100.000 euro. Is het een idee om een deel ervan terug te geven aan de kopers en daardoor de koopprijs te verlagen? Voor de kopers levert dit een betrekkelijk kleine bijdrage op, het lijkt constructiever om deze bijdrage te besteden aan de inrichting van de gemeenschappelijke ruimte en het restant in de vve te laten als startkapitaal.
OVT gelooft in concept gemeenschappelijk wonen, wil dat ook in Dokter Jansenpark inzetten. Hoe precies is nog onduidelijk. De ontwikkeling daarvan zal pas over een aantal jaren gebeuren.
Gemeente en OVT hebben overleg gehad met de buren over de bomen. Er is een plan ontwikkeld waardoor bomen gesnoeid of vervangen worden. Dit zorgt voor privacy voor de achterburen en zon bij de appartementen.
Eenmaal per maand vindt er kort overleg plaats tussen OVT en de stichting.
Op ons verzoek heeft gemeente de landelijke stichting Knarrenhof benaderd. Deze lijkt in gesprek met Mercatus over de ontwikkeling van een Knarrenhof in Emmeloord. Wellicht op kavel Koning? Eind deze week is er overleg met de gemeente Noordoostpolder, de Zorggroep Oude en Nieuwe Land en Mercatus.                                         
We praten dan over het Dokter Jansenpark en mogelijk andere locaties, bijvoorbeeld Optima Forma.

3. Algemene reacties op de ontwikkelingen
   In de publiciteit vanuit de makelaar ligt weinig nadruk op het gemeenschappelijk wonen. Verwateren de idealen daardoor niet? Komen er wel mensen te wonen die de doelstellingen onderschrijven? Er is gekozen om de toekomstige groep de precieze invulling van de regels te laten bepalen. De uitganspunten staan wel in het koopcontract (artikel 15) en kopers moeten daarvoor tekenen (en staan ook op de site en bij Funda?) Deze uitgangspunten blijven ook gehandhaafd bij een eventuele verkoop. Erfgenamen/kinderen moeten hierover geïnformeerd worden.
4. In groepjes praten we over de zin: Ik heb er goed over nagedacht om in De Ontmoeting te gaan wonen, maar……….

Uitkomsten daarbij:
*teleurstelling over de uiteindelijke vormgeving van het appartement, te hoge ramen waardoor je zittend in een stoel alleen lucht ziet
*je kijkt uit op geparkeerde auto’s
*geen eigen parkeerplek
*zorgen over de grootte en de zichtbaarheid van de fietsenberging
*locatie is minder geslaagd
*ik ben aangewezen op de fiets, wil dichter bij het centrum, theater, bibliotheek wonen
* meer groene omgeving gewenst
* verhuizen nu lastig i.v.m. zieke partner
* mijn huis nu is perfect en heb al een slaapkamer en badkamer op de begane grond
* de hoge bomen maken dat er geen zon op de terrassen komt
* Twijfelpunt is de trap
* krijg ik mijn eigen huis wel verkocht
* de prijs is wel hoog, ik krijg hogere lasten voor minder vierkante meters
Pluspunten:
*de gemeenschappelijkheid, omzien naar elkaar
*unieke gebouw, zeer creatief ingevuld
* alles is nieuw
* Voordeel t.o.v. Dokter Jansenpark, je zit na je verhuizing niet nog jarenlang in een bouwomgeving.

5. Medewerkers van Alpina, Michel de Grauw en Tom Wiersma geven informatie over de regelgeving voor hypotheekverstrekkers. Onderstaand is de financiële info van de PowerPoint presentatie vermeld.

Toets termen hypotheekverstrekkers
LTV; LTI en bevoorschotting 

LTV

Loan To Value is eigenlijk de benaming voor maximaal te financieren bedrag op basis van de waarde van het object. Vroeger kon men tot soms wel 200% van de waarde van het object financieren. Dat is nu maximaal 100%.

Dus als een object 450.000 euro waard is kan ook maximaal dit bedrag gefinancierd worden. 

LTI
Loan To Income is de benaming voor het maximaal te lenen bedrag op basis van het inkomen.
Jaarlijks is dit iets wat door de overheid/AFM wordt vastgesteld en waaraan hypotheekverstrekkers zich moeten houden. Deze factor ligt momenteel rond de 4 a 4,5 keer het jaarinkomen.

Bevoorschotting
Deze term is met name van belang als we kijken naar de tijdelijke financiering ook wel bekend onder de naam “overbruggingsfinanciering”.
Als de huidige woning nog niet is verkocht maar wel overwaarde heeft (verschil tussen waarde en resterende hypotheek) kan er een overbruggingsfinanciering aangevraagd worden. Dit om het nieuwe object al wel aan te kunnen kopen. Deze is afhankelijk van de hypotheekbank of 85 % of 90%.
Rekenvoorbeeld
Huidige woningwaarde                 500.000 euro
Resterende hypotheek                 100.000 euro
Spaargeld                                           35.000 euro
Pensioen en AOW                           45.000 euro
Koopsom appartement                450.000 euro incl. meerwerk

En wat is de realiteit?
LTI Maximaal te krijgen financiering is 4,5 x 45.000 euro inkomen = € 180.000 euro.                                                        LTV  Maximaal 450.000 euro

Overbruggingskrediet
Huidige waarde min restant hypotheek
500.000 - 100.000 = 400.000 “overwaarde”
Bevoorschotting maximaal (90%) 360.000 euro
Rente overbruggingsfinanciering momenteel rond de 6 %

Bouwtermijn 12 maanden?
- aantonen eigen middelen van minimaal 21.600 + de huidige hypotheeklasten

Bouwtermijn 24 maanden?
- aantonen eigen middelen van minimaal 43.200 + de huidige hypotheeklasten

Recent taxatierapport van de huidige is noodzakelijk!

Samenvatting

Ik moet eigen (spaar)geld aantonen, overwaarde is geen eigen geld!
Hypotheekbanken hebben eigen acceptatiecriteria dus verschillen kunnen soms fors zijn.
Dubbele maandlasten gedurende de bouwtermijn.
Is er geen of onvoldoende eigen (spaar)geld dan kan er NIET gefinancierd worden en moet wellicht eerst de huidige woning verkocht worden.
Maatwerk per situatie

Aanvullende info:
Huidige overbruggingsrente is 6%.
Als bouwtermijn niet meer is dan 12 maanden is dan moet je zelf als beschikbaar spaargeld hebben: € 21.600.
Als de bouwtermijn 24 maanden is (zoals Rondeel); dan moet je op je spaarrekening (dus niet op je beleggingsrekening) het dubbele hebben = € 43.200
Overwaarde wordt niet gezien als eigen geld.
Je krijgt dubbele maandlasten

6. Conclusies ten aanzien van het proces verkoop:
   * moeilijk om in het gebouw te lopen en door de bestaande situatie heen te kijken
   * sfeerimpressies hadden er eerder moeten zijn
   * bij de start van de verkoop te veel nieuwsgierigen die ook nog eens negatief deden
   * proces rond financiering is best ingewikkeld.
   * 3 aanwezigen hadden interesse in 14, maar de hoge ramen en niet beweegbaar raam zijn struikelblok. Kan daar nog iets aan gedaan worden?
7. Afronding:
   * We moeten allemaal nog wennen aan een nieuwe situatie.
   * Meer info van tevoren nodig.
   * Voortaan meer uitlichten in de praktijk hoe het er precies uit gaan zien, sfeerplaatjes.
   * Urk ook een doelgroep om daar werving te doen (Jeroen?)
   * Gemeenschappelijk wonen moet wel overeind blijven, maar sommige mensen hebben er een verkeerde voorstelling bij, soort commune. Is er een andere term mogelijk/nodig?
8. Afsluiting
   Door Annie met een mooie tekst
   

17 januari 2023: Werkbijeenkomst Wonen Senioren. Locatie buurthuis De Erven in Emmeloord.

* Bijpraten over de huidige stand van zaken.
* Idealen lijst: Uit de gesprekken van de vorige werkbijeenkomst zijn er allerlei wensen naar voren gekomen die we als ‘idealen’ voor het gemeenschappelijk ‘Wonen Senioren Emmeloord’ op papier hebben gezet. Deze keer hebben we deze alleen, in tweetallen en in groepjes langs gelopen en gekeken welke voor ons het belangrijkste zijn en welke onderaan de lijst mogen of overbodig zijn.

 * Aan de hand van reglementen van andere woonvormen proberen we onze eigen reglementen samen te stellen. 
* Afsluiting waarbij we proosten op het nieuwe jaar. 

7 november 2022 Werkbijeenkomst Wonen Senioren in buurthuis De Erven in Emmeloord.

Het was een bijzonder prettige bijeenkomst met veel interactie. Ideeën en inzichten werden uitgewisseld.